FE.N.I.T. -Federazione Nazionale Inquilini & Territorio, sindacato inquilini maggiormente rappresentativo a livello nazionale, promosso dalla CONF.I.A.L., riconosciuto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti , ha sottoscritto in data 26-1-2022 unitamente a FEDERPRORPIETA’, UNIONCASA e FEDER.CASA  l’Accordo Territoriale della Città Metropolitana di Bari sui contratti di locazione a canone concordato previsti dalla legge 431/1998.

Detto accordo stabilisce i parametri da prendere a riferimento al fine di poter ottenere concrete agevolazioni sulla stipula di contratti di locazione nelle tre diverse tipologie previste da detti accordi.

A firmare l’accordo su delega del Segretario nazionale della FE.N.I.T. Benedetto Di Iacovo, il segretario territoriale Tommaso Semeraro.

Come è noto I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati soltanto nei comuni ad alta densità abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003. Nella stipula dei nuovi contratti di locazione a canone concordato si deve tenere conto degli accordi territoriali stipulati, come nel caso di BARI,  tra sindacati degli inquilini e della proprietà maggiormente rappresentativi a livello nazionale, verificando l’obbligatorietà dell’attestazione, appunto,  di almeno uno di questi in luogo dell’autocertificazione precedentemente utilizzata e non più applicabile. Il risultato finale di chi utilizzerà questa forma di asseverazione con i sindacati inquilini e della proprietà, rivolgendosi ai sindacati, quindi alla FE.N.I.T. , che è all’uopo abilitato dal Ministero preposto -evidenziano Di Iacovo e Semeraro-, sarà che il prezzo del canone concordato sarà sicuramente più basso rispetto a quelli di mercato ed inoltre locatore ed inquilino avranno diritto ad alcune agevolazioni fiscali.  Infatti, evidenziano i due dirigenti FE.N.I.T., è prevista la riduzione della base imponibile Irpef .  In caso scelta per la tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del soggetto titolare del diritto reale sull’immobile viene determinato effettuando un con­fronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%; la riduzione della base imponibile per l’imposta di registro. Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione; la riduzione dell’aliquota sulla cedolare secca. In caso di scelta per la tassazione sostitutiva del canone di locazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione.  Infine, la possibilità di beneficiare di detrazioni comunali. I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

La FE.N.I.T. Sindacato di tutela e assistenza degli Inquilini, evidenzia che nel contratto di locazione a canone convenzionato  o concordato sono previste agevolazioni fiscali anche per il locatario (inquilino). Tali agevolazioni sono condizionate dal fatto che il locatario deve essere intestatario del contratto di locazione di cui alla Legge n. 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale. Solo al verificarsi di queste due condizioni è possibile beneficiare di una detrazione fiscale valida ai fini Irpef, che deve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione. La detrazione in esame nel proprio modello 730 elaborato dai CAF, trova collocazione al rigo E71 della sezione V del quadro E del modello stesso.

Proprio al fine di rendere un grande servizio ai nostri Inquilini associati, si riporterà  in colonna 3, del proprio modello la percentuale di titolarità del contratto di affitto. La detrazione valida ai fini Irpef, è stabilita nei seguenti importi: 495,80 euro qualora il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera la soglia reddituale di 15.493,71 euro; 247,90 euro qualora il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera la soglia reddituale di 15.493,71 euro, ma comunque rimane inferiore alla soglia massima di 30.987,41 euro. È opportuno evidenziare che le sopra indicate detrazioni Irpef spettano al locatario dell’immobile esclusivamente per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Inoltre, qualora il proprietario abbia deciso di optare per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca il locatario può beneficiare anche del fatto di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto (in relazione agli indici Istat dell’inflazione) per tutto il periodo di applicazione della cedolare secca.   L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha, infatti, chiarito che se a livello locale è stato stipulato un Accordo Territoriale sulla base del D.M. 16 gennaio 2017, per fruire delle agevolazioni fiscali previste per i contratti di locazione a canone concordato, almeno una delle Organizzazioni firmatarie dell’Accordo Territoriale (es. FE.N.I.T.) deve certificare la conformità del contratto stipulato tra le parti rispetto a quanto previsto dall’accordo stesso.  La stipula di un contratto di locazione a canone concordato presenta dei vantaggi anche sotto il profilo Imu. Infatti, per gli immobili concessi in locazione attraverso un contratto abitativo a canone convenzionato, di cui alla Legge n. 431/98, l’Imu che deve essere applicata prendendo a riferimento l’aliquota prevista dal Comune per la categoria degli “Altri immobili“, è ridotta al 75%. Questa agevolazione è disciplinata dall’art. 1 co. 760 della Legge n. 160/2019. Tale disposizione, di fatto, va a riprendere quella precedentemente in vigore e valida sino al 2019. Anche in questo caso per poter concretamente beneficiare del riconoscimento dell’agevolazione per i contratti concordati, è necessaria l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, escludendo la possibilità di autocertificazione dei requisiti (vedi Risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate). L’attestazione non è necessaria per i contratti di locazione stipulati in Comuni che non hanno adeguato i propri Accordi Territoriali alle disposizioni del DM 16.1.2017 oppure per i contratti stipulati antecedentemente all’adeguamento degli Accordi Territoriali anche se oggetto di successiva proroga.   In conclusione si può evidenziare che i proprietari di immobili, in luogo di un canone di locazione a prezzi di mercato, possono affittare l’immobile ad un canone calmierato beneficiando di una durata ridotta (anni 3 + 2 in luogo di anni 4 + 4) e di agevolazioni fiscali sia in tema di imposte dirette e registro (riduzione del 30% della base imponibile) che di IMU con una ulteriore riduzione del 25% dell’aliquota.  L’Agenzia delle Entrate   con la Risoluzione n. 31/E/2018, ha infatti precisato -concludono Di Iacovo e Semeraro- che, per i contratti stipulati in base ai nuovi accordi territoriali privi dell’assistenza delle associazioni degli Inquilini e/o della proprietà stipulanti, senza tale attestazione, che  costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, le stesse non sono applicabili.          L’allegazione, in sede di registrazione, di tale documento (attestazione di almeno di una delle parti stipulanti l’Accordo Territoriale) risulta opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali e della riduzione dell’imposta di registro e non sconta un’autonoma imposta di registro oppure di bollo.